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6． 风险提示政策落地风险、上市公司推进REITs不及预期风险、REITs运营风险等。政策落地风险：目前支持基建REITs的纲领性文件已经推出，但后续还需要进一步细化、完善，才能将纲领性文件中的要点落实落地。如果政策发生变化或推动进程不达预期，可能存在政策无法真正落地风险。

1、A股纳入MSCI、富时罗素指数等与国际化接轨，加上港股通机制不断吸引国际资金入场。2、政策在“去杠杆”主基调不变的情况下，在节奏上也出现了微调，资管新规配套的银行理财细则较之前出现了一些折衷调整，短期压力有所缓和。3、就整体而言，尽管还有大量的个股会继续被挤泡沫，但也确实有相当部分优质股票处于绝对低估值的水平之中，已经具有很好的吸引力。

“投资环境和垂直领域的不断恶化，熊猫的空间在不断缩小，坚持成了某种消耗。”其实熊猫直播的衰落早有预兆。2018年年初，就有熊猫直播没钱可用的新闻被爆出。紧接着熊猫直播负面不断，合作公会和熊猫直播员工工资无法按时结算、大主播出走、员工离职等消息接连被爆出，熊猫直播的资金问题开始浮出水面。

3）都是到期还本付息的债务类项目无论是ABN嵌套私募基金，还是资产支持计划嵌套私募基金，其优先级份额本质上都属于债务类产品，资产支持证券产品需要到期或者逐期进行还本付息，且产品中增加了增信和差额补足等结构设计或约定条款，更加增强了产品的债性。

在国内经济从高增速向高质量发展转型的背景下，如何在防范债务风险的同时，又能够平稳地保障每年基建资金来源，成为了当前基建领域日益严峻的课题。在充分借鉴国际发展经验的基础上，此时推出REITs是一个非常好的时机。在这次重磅文件出台之前，国内各部委已逐渐推动基建REITs发展：2016年12月26日，发改委与证监会联合发布《推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，其中特别提出要“共同推动不动产投资信托基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设”。2019年6月27日，国家发展改革委投资司副司长韩志峰在中国REITs论坛2019年年会中表示，推动基础设施REITs具有重要意义，基础设施REITs盘活存量资产收回的资金，可以为新的补短板项目提供资本金，形成投资良性循环。2019年12月17日，证监会公司债券监管部副主任刘榕在2019（第十一届）卓越竞争力金融峰会上表示，下一步将会继续会同相关部门，积极推动基础设施领域REITs的发行试点工作，盘活存量增长，创新投融资机制。2020年1月16日证监会召开的2020年系统工作会议中也表示要“稳妥推动基础设施REITs试点”。此次证监会与发改委下发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，则正是标志着基建REITs发展进入快车道，风口已至。

中原地产指出，不考虑IPO的因素，今年11月，房企公开融资的总额度已经超过1000亿，为下半年以来的月度最高。值得注意的是，房企本轮融资的成本并不低，尤其是海外融资。10月31日，恒大宣布发行总额达18亿美元的优先票据，其中的5年期票据利率高达13.75%，几乎相当于去年同期融资成本的两倍。弘阳地产发行的上市以来的首笔债券，年利率也达到13.5%。国内融资中，福晟等房企的公司债利率也接近8%。